Si wänd alli öppis vo mer, s'Militär u s'Stürbüro

Diese Liedzeile von Rumpelstilz ist in der Bevölkerung tief verinnerlicht und so versuchen auch manche Wohngenossenschaften in der Nordwestschweiz noch immer den Gewinn zu minimieren, um Steuern zu vermeiden. Damit setzen sie ihre Zukunft aufs Spiel, da keine Reserven gebildet werden können.

Warum müssen die gemeinnützigen Wohnbauträger überhaupt Steuern zahlen? Wohngenossenschaften sind zwar gemeinnützig, jedoch nicht im steuerrechtlichen Sinn. Eine Steuerbefreiung kann nur erfolgen, wenn die Organisation keine Selbsthilfezwecke erfüllt und finanzielle Opfer zugunsten Dritter erbringt. Wohngenossenschaften zahlen also ebenso Steuern wie alle juristischen Personen mit Immobilienbesitz und beteiligen sich so an der Finanzierung der öffentlichen Aufgaben.

Was gilt es dabei zu beachten? Grundsätzlich ist es weder nötig, dass man zuviel Steuern zahlt, noch muss der Gewinn gegen Null gefahren werden.

Basel-Stadt:
Im Kanton Basel-Stadt sind Rückstellungen via Erfolgsrechnung für zukünftige Renovationen nur beschränkt zulässig. Stattdessen wurde 2014 ein anderes Instrument geschaffen, der steuerlich begünstigte Renovationsfonds. Da man ohnehin die sogenannte Minimalsteuer entrichtet, muss man nicht auf den für die Reserven-Bildung so wichtigen Gewinn verzichten. Nur die Bundessteuer ist immer fällig.

> Flyer 'Ratgeber für Wohngenossenschaften in BS: Steuern und Reservenbildung' (Version 2023)
> Berechnungstool 'Steuern in Abhängigkeit vom Gewinn' (ohne Gewähr)
> Formular Bewertung für die Grundstücksteuer für Wohngenossenschaften (2020)

Pauschale Rückstellungen sind demnächst auch in anderen Kantonen nicht mehr zulässig
Mit dem Bundesgerichtsurteil 2C_1059/2019 vom 1. Dezember 2020 wurde die steuerliche Zulässigkeit pauschaler Rückstellungen für Grossreparaturen schweizweit neu beurteilt. Die ESTV (Eidgenössische Steuerverwaltung) hat nun basierend auf diesem Urteil - mit einiger Verzögerung und überraschend - die Kantone angewiesen, ihre Praxis anzupassen.
Pauschale Rückstellungen sind ab der Steuerperiode 2026, teilweise bereits ab 2025 in vielen Kantonen nicht mehr zulässig. Nur noch individuell konkret nachweisbare Rückstellungen werden steuerlich als abzugsfähiger Aufwand im Sinne des Bundesgesetztes über die direkte Bundessteuer (DBG) Art. 29 bzw. DBG Art. 63 akzeptiert. Bevor aber die Rückstellungen aufgelöst werden, ist es wichtig zu wissen, dass ein Bundesgesetz zur Kostenmiete in Arbeit ist, in der Rückstellungen vorgesehen sind. Rufen Sie uns an!

Bis anhin bestand im Kanton Basel-Landschaft für Genossenschaften die Möglichkeit, Steuern zu sparen und gleichzeitig wertvolle Rückstellungen zu bilden. Ohne besonderen Nachweis durfte jährlich eine Rückstellung von bis zu 1 % der am Ende des Geschäftsjahrs gültigen Gebäudeversicherungssumme gebildet werden, bis zu einem Gesamtbetrag von 15% derselben.
> Baselbieter Steuerbuch - Band 2 - Auszug Grossreparaturen und Renovationen.pdf, siehe Seite 5 (aktuell noch gültig).

Bis anhin durfte im Kanton Aargau für Grossreparaturen jährlich eine Rückstellung von bis zu 0.5 % der am Ende des Geschäftsjahrs gültigen Gebäudeversicherungssumme gebildet werden, bis zu einem Gesamtbetrag von 3% derselben. Ab sofort dürfen keine neuen pauschalen Rückstellungen mehr geäufnet werden; der Bestand ist innerhalb von drei Jahren (2025, 2026, 2027) aufzulösen.

Abschreibungen
Wir empfehlen stattdessen ausreichend Abschreibungen durchzuführen und unterschiedliche Abschreibungssätze für Anlagen und Geräte einzuführen, die der tatsächlichen Lebensdauer entsprechen und diese bei Bedarf mit der Steuerbehörde abzusprechen.